#mySibiu - Sibiul văzut de visit.sibiu
● Știați că…?
Nu întotdeauna aveți nevoie de Autorizație de Construcție pentru a face o lucrare de schimbare de destinație unui spațiu?
Potrivit art. 11, lit. o) din legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, se pot executa fără autorizaţie de construire lucrări de schimbarea de destinaţie, în situaţia în care nu se modifică structura de rezistenţă şi/ sau aspectul arhitectural al construcţiei.
Această prevedere nu se aplică în cazul în care lucrarea de schimbare de destinație urmează să fie efectuată unui monument istoric ori unei clădiri aflate în zonă protejată, inclusiv la anexele acestora, conf. art. 3 alin. (1) lit. b) din acceași lege 50/1991.
● Calea Dumbrăvii - șantiere publice și private
Calea Dumbrăvii este zona roșie a Sibiului, fiind polul dezvoltării în ultimii ani. De când s-a permis construcția clădirilor înalte la stradă, prețurile caselor și ale ternurilor au explodat. Astfel că investitorii ce ridică aici clădiri construiesc maximul posibil, de multe ori la limita legii. Primăria a venit și ea cu un proiect curajos - prima arteră smart a Sibiului, ce prevede piste de biciclete delimitate de carosabil și o bandă specială pentru autobuze. Premieră pentru Sibiu.
Calea Dumbrăvii, prima arteră smart a Sibiului
Sfârșitul anului 2020 a venit cu vestea semnării contractului de reamenajare a primei artere smart: Calea Dumbrăvii. Atunci am sesizat și eu faptul că proiectul prevedea alei ori parcări în locul arborilor de pe întreg bulevardul. Adică sute de arbori plantați în urmă cu 20 de ani urmau să dispară. Împreună cu colegii de la Asociația pentru Înfrumusețarea Orașului Sibiu, am propus soluția transplantării arborilor de pe latura de Vest (se pare că Primăria avea deja în gând să facă acest lucru) dar, și mai important, în urma unei întâlniri cu reprezentanți ai Primăriei și a constructorului, am reușit să îi convingem să modifice proiectul astfel încât să se salveze arborii de pe latura de Est, păstrându-i pe același amplasament.
Întreaga poveste o puteți citi aici.
Toate blocurile ce se construiesc pe Calea Dumbrăvii trebuie să aibă parcări subterane. Pe hârtie.
Exact, o nouă premieră pentru Sibiu. Un lucru extrem de bun, ținând cont că timpul a eliminat sensul de mers cu automobilul spre Pădurea Dumbrava, pentru a fi înlocuit de parcări de-a lungul trotuarului. Acum, cu ocazia lărgirii părții carosabile, se îngustează și trotuarele, iar spațiile verzi sunt reduse la minim.
Întreaga arteră va avea în viitor clădiri prevăzute cu parcări subterane. Cel puțin pe hârtie. Spun cel puțin pe hârtie deoarece precedentul este deja realizat: o clădire cu cinci niveluri supraterane, de 1700 mp, a fost construită fără nici măcar o parcare subterană, deși autorizația de construcție îl obliga pe dezvoltator să facă trei niveluri destinate parcajelor (Turnul Sfatului a scris despre asta).
”Se vor amenaja 32 de locuri de parcare, din care 30 de locuri de parcare realizate cu un sistem de parcare subteran și suprateran pe trei niveluri. De asemenea, se va amenaja un spațiu pentru parcare biciclete” promiteau dezvoltatorii pentru a obține autorizația de construcție (detalii).
Calea Dumbrăvii nr. 111A
Încă de la momentul turnării fundației, era evident că aici nu se va construi nici un fel de parcare subterană (vezi poza de mai jos), lucru ce nu îngrijorează nici măcar acum Primăria Sibiu, care spune că autorizația de construcție mai poate fi prelungită, deci ei nu au ce controla încă (citește aici răspunsul Primăriei). Nu înțeleg cum ar mai putea cineva săpa acum sub clădirea deja construită, pentru a realiza cele două niveluri subterane, în condițiile în care parterul este deja mobilat complet, cafetiera este în priză și funcțională, iar masa de foosball probabil folosită zilnic de angajații firmei de IT a cărei logo tronează pe fațada clădirii.
Clădirea de pe Calea Dumbrăvii 111A este aproape finalizată. Vezi aici cum arată.
Ar fi o greșeală enormă ca Primăria Sibiu, ISC și alte instituții ale statului să închidă ochii, indiferent de soluțiile promise. De exemplu, se aude faptul că se promite o parcare într-o zonă apropiată clădirii deja construite. În sensul ăsta deja s-a dărâmat o casă și s-a nivelat terenul de pe str. Gheorghe Dima nr. 6. Asta nu compensează lipsa respectării Autorizației de Construcție. Ba dimpotrivă.
str. Gheorghe Dima nr. 6
Trecând prin zonă pentru a vedea cu ochii mei faptul că vechea casă a fost dărâmată (cea încercuită în imaginea de mai sus), am observat că pe panoul de identificare a șantierului, amplasat pe poartă, se amintește de o autorizație de construcție ce pare a fi fictivă. Autorizația nr 6/19.01.2021 nu există pe site-ul www.sibiu.ro, fiind un număr ce nu se regăsește printre autorizațiile eliberate de către Primăria Sibiu în acea dată. Și în nici un caz avându-i ca beneficiari pe cei ce au demolat clădirea.
Certificate de urbanism au fost cerute pentru desființarea construcției de pe str. Gheorghe Dima nr. 6 (aici și aici), de către aceiași beneficiari ai clădirii construite fără parcări subterane, dar din căutările mele nu am dat de urma și vreunei autorizații de construcție. Ceea ce face cazul cel puțin la fel de grav.
Calea Dumbrăvii nr. 80
Peste drum de nr. 111A, o altă clădire este aproape finalizată, deși de mai bine de un an vecinii au cerut în instanță anularea parțială a autorizației de construcție. Autorizația de Construcție nr. 905/27.11.2019 prevede construirea unui imobil cu șase nivele, respectiv S+P+3E+ER, ce nu respectă Regulamentul de Urbanism privind retragerile minime față de vecini. Regulamentul de Urbanism specifică următoarele: “Clădirile se vor retrage față de limitele posterioare ale parcelelor cu o distanță minimă egală cu înălțimea lor, măsurată la cornișa superioară sau atic, în punctul cel mai inalt, dar nu mai puțin de 5 m. Această reglementare este definitivă și nu poate fi modificată prin PUZ sau PUD în sensul reducerii distanței minime de retragere.”
PUD-ului aprobat prin HCL nr.400/31.10.2018 impune retragerea față de limita posterioară cu o distanță de 9,33 m, respectiv 9,47 m (detalii). Cu toate acestea, înălțimea maximă a clădirii este de 16,75 m. Ceea ce rezultă o încălcare a Regulamentului de Urbanism. Ar fi trebuit ori clădirea să aibă înălțimea maximă de 9,33 m, ori retragerea față de vecinul din spate să fie de minim 16,75 m.
Beneficiarul investiției, un arhitect cunoscut din Sibiu, dă vina pe Primărie:
“Deși subsemnații am dorit edificarea unei construcții cu 4 nivele (S + P + 3E), reprezentanții autorității locale ne-au constrâns a cere autorizarea pentru o clădire cu 5 nivele (S +P+3E+ER) sub cuvânt că altfel nu vom obține autorizarea (…)”
Mai mult, investitorul a dat în judecată Primăria Sibiu și Consiliul Local cerând… anularea articolului din Planul Urbanistic General care îi scoate în afara legii (detalii).
Clădirea de pe Calea Dumbrăvii 80 este aproape finalizată. Vezi aici cum arată.
Calea Dumbrăvii nr. 109
Parcă la indigo cu autorizația amintită mai sus, și clădirea aflată în construcție pe Calea Dumbrăvii nr. 109 încalcă aceleași cerințe din Regulamentul de Urbanism. Printr-un răspuns dat vecinilor în martie 2021, construcția aprobată cu regim de înălțime S+P+3E+ER, are înălțimea la streașină de 9,25 m. și înălțimea la coamă de 15,10 m. Asta în timp ce retragerea față de limita posterioară este de doar 9,81 m.
Și această clădire a primit autorizație de construcție (detalii), iar Planul Urbanistic de Detaliu a primit votul consilierilor locali. Cladirea se află în construcție, fiind pe cale să mănânce casa de lângă.
Unde se vor termina toate astea?
Faptul că apar clădiri ce nu respectă autorizațiile de construcție și Regulamentul de Urbanism, afectează un oraș întreg. Să ne imaginăm doar cum ar arăta o Calea Dumbrăvii sufocată de mașini parcate peste tot, nevoite să își găsească locul pe stradă chiar dacă Regulamentul de Urbanism obligă construcția de parcări subterane în zonă. Oricum, parcările cerute prin autorizațiile de construcție nu sunt nici ele de multe ori suficiente, neputând acoperi numărul de mașini folosite de angajații din clădirile noi și de vizitatorii acestora.
● Vizionare: Vlarina Residence, Șura Mare
Ieri am vizitat ceea ce va fi Vlarina Residence, amplasat undeva în Șura Mare (link cu amplasamentul). Aici se dorește construirea a 90 de case și câteva spații comerciale. Chiar dacă pe site-ul de prezentare se promit și spații de joacă pentru copii, acestea nu apar în proiectul ansamblului și, sincer, nici nu prea mai este loc de ele.
Ce m-a atras este faptul că terenul destinat fiecărei case este ceva mai mare față de cele obișnuite din zona Sibiului - 700 mp. Totuși, jumătate dintre locuințe au și teren în pantă astfel că parte din el nu poate fi folosit dar, chiar și așa, spațiile aerisite aduc un plus ansamblului.
Sunt disponibile două tipuri de case, ambele cu un singur nivel. Locuințele de 110 mp utili sunt chiar ce trebuie. În afara faptului că niciunde nu este prevăzut din faza de proiect locul pentru amplasarea mașinii de spălat, restul este pe plus: livingul este suficient de mare, bucătăria gigantică, două băi și trei dormitoare ok ca dimensiuni. În plus, holuri încăpătoare ce pot acomoda dulapuri pentru depozitare. Casele de 110 mp deja construite sunt ridicate astfel încât să fie amenajate și mansarde - lucru ce nu prea cred că apare în autorizația de construcție. De avut grijă să analizați bine CF-ul atunci când cumpărați vreo casă.
Tipul de case de 97 mp utili nu prea sunt de băgat în seamă. Deși bucătăria este mare și livingul ok ca dimensiuni, avem trei dormitoare chinuite, unul neatingând nici măcar cei 12 mp obligatorii, ceruți prin lege. Curtea este mare și vederea de pe terasă te cucerește. Dar cam atât.
Le găsiți pe site-ul www.vlarinaresidence.ro, inclusiv cu planuri (necotate) și imagini de ansamblu. Recomand casele mari, chiar dacă nu au vederea celor de 97 mp.
● Ce și cu cât se mai închiriază la Sibiu
● Primăria Sibiu insistă să aprobe PUD-ul Lidl despre care Ordinul Arhitecților spune că este ilegal. Joi se votează.
O primă încercare a fost făcută în septembrie, la care consilierii USR au votat împotrivă, iar cei PNL s-au abținut (detalii). O a doua încercare a fost făcută în octombrie, atunci când Astrid Fodor, primarul Sibiului, a retras proiectul de pe ordinea de zi (detalii), ținând cont că proiectul a primit aviz negativ în comisia de urbanism a Primăriei. Iată că se încearcă și a treia oară, cu speranța că lămuririle trimise celor de la PNL i-au convins să voteze pentru construirea magazinului Lidl pe str. Fabricii.
Dar de ce atâta nehotărâre?
Foarte simplu: conform legii (conform Planului Urbanistic General), pentru a face o așa construcție în zona despre care discutăm, beneficiarii trebuie să întocmească un Plan Urbanistic Zonal care să reglementeze întreaga zonă din punct de vedere urbanistic, astfel încât toate construcțiile viitoare să fie coordonate pentru o dezvoltare coerentă. Beneficiarii au întocmit în acest caz doar un PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) care se concentrează doar pe parcela lor, fără a ține cont de vecinătăți, chiar dacă aceste vecinătăți înseamnă blocuri, locuințe individuale, modificări de trafic și, evident, aglomerări de trafic acolo unde până acum nu existau.
Pentru intervenții cu efecte importante asupra organizării parcelei sau funcționării zonei, se va elabora în mod obligatoriu un Plan Urbanistic Zonal. Funcțiuni permise în zonă: servicii aferente zonelor de locuit cu condiția asigurării funcțiunii rezidențiale (locuințe) într-o proporție minimă de 40% din suprafața construită, la nivel de parcelă - Extras din Regulamentul de Urbanism
În plus: Primaria Sibiu a emis anterior cel putin două Certificate de Urbanism pentru aceeași parcelă, prin care solicita realizarea unui PUZ, unul tot pentru construcția Lidl-ului (detalii). Deci în trecut era evident și pentru Primărie că este nevoie de PUZ, nu PUD cum s-a cerut acum.
Mai mult: Certificatul de Urbanism prin care s-a solicit PUD și pe baza căruia cei de la Lidl au întocmit documentațiile actuale, a fost eliberat pe bucăți din mai multe parcele, deci nu pentru o singură parcelă, așa cum se întocmesc PUD-urile. Ci pentru cinci parcele!
Așa cum spuneam, Ordinul Arhitecților din România, filiala Sibiu-Vâlcea, a trimis Primăriei Sibiu o adresă oficială, încă din 2020. De subliniat faptul că OAR nu este împotriva dezvoltării zonei (pentru PUZ-ul din 2016 nu a avut obiecții) ci nu este de acord cu aprobarea unor proiecte ce nu respectă legea și Regulamentul de Urbansim. Adresa o puteți citi aici.
Cu toate acestea, Arhitectul șef al Primăriei Sibiu descria zilele trecute proiectul, printr-o scrisoare contrasemnată de Astrid Fodor, ca fiind o "intervenție urbanistică minimalistă" și subliniază faptul că intervenția este minoră și nu are impact asupra zonei.
Proiectul este inclus, pentru a treia oară, pe ordinea de zi a ședinței de consiliu local, ce va avea loc joi, 25 noiembrie 2021 (link).
Au mai existat cazuri în care Primăria a aprobat proiecte ce nu respectau Regulamentul de Urbanism?
Da, au mai existat astfel de cazuri chiar recent. Primul exemplu este deja arhi-cunoscutul bloc construit cu balcoanele “peste” trotuar, rezultând un spațiu de trecere de doar 50 cm pentru pietoni, de-a lungul străzii Distribuției (detalii) - proiect aprobat prin PUD.
Un caz mai recent este cel al unui ansamblu rezidențial, tot în zona Gării Turnișor, cu 72 de apartamente și birouri (detalii). Și acesta a fost aprobat după aceeași rețetă ca Lidl: zonă cu obligativitatea realizării PUZ, s-a cerut doar PUD, chiar dacă proiectul este elaborat pentru mai multe parcele. În acest caz, reprezentanții Ordinului Arhitecților au reacționat în ședința Comisiei Tehnice pentru Amenajarea Teritoriului și Urbanism (CTATU) din cadrul Primăriei Sibiu, la începutul anului 2020. Atunci, arhitecții au cerut realizarea unui PUZ și clarificarea situației terenurilor. Cu toate acestea, proiectul nu a fost refăcut și nu a ținut cont de cerințe, trecând peste aprobarea comisiei și obținând Autorizația de Construcție, votată de către Consiliul Local (detalii).
OAR a transmis o plângere prealabilă Primăriei Sibiu, în iulie 2021, prin care a cerut anularea hotărârii de Consiliu Local prin care s-a aprobat PUD-ul și revocarea Autorizației de Construcție. Răspunsul Primăriei: “Plângerea prealabilă, în cazul actelor administrative unilaterale, se introduc în termen de 30 de zile din momentul în care persoana vătămată a luat cunoștință, pe orice cale, de conținutul actului.” Pe românește: degeaba v-ați plâns în 2020, degeaba vă plângeți acum. Autorizația a fost eliberată, este prea târziu.
Dar cazuri în care Primăria s-a sucit?
Bineînțeles. Nu ar fi prima oară când un Certificat de Urbanism este eliberat greșit de către Primăria Sibiu. Și nici prima oară când ar cere PUZ după ce beneficiarii au întocmit PUD, tot la cererea Primăriei. Dar asta se întâmplă de obicei în cazul persoanelor fizice.
Un caz recent este pe strada Gorunului, unde Primăria Sibiu a emis un Certificat de Urbanism prin care cerea beneficiarilor să întocmească PUD pentru construcția unei case. După ce aceștia au realizat proiectul, în comisia CTATU din cadrul Primăriei li s-a transmis că PUD-ul nu este suficient ci trebuie întocmit un PUZ. În aceeași situație se află și alți vecini, unul dintre ei începând deja realizarea PUZ-ului pe zona respectivă.
“Consider că Primăria a prejudiciat cu timp și bani pe acest beneficiar, care nu a vrut altceva decât sa urmeze circuitul legal pentru a putea construi o casă, pe un teren perfect reglementat din punct de vedere cadastral.” spune arhitectul.
● Scurte
Equitable Building, clădire de birouri din Manhattan al cărei volum a afectat semnificativ penetrarea luminii către stradă (dată în folosință în 1915), a obligat municipalitatea să introducă Zoning Resolution începând cu 1916. Noul cod impunea ca forma clădirilor să se subțieze către vârf astfel încât să nu "fure" toată lumina naturală.
Cum îți „fură” dezvoltatorii imobiliari lumina din casă (sau ce înseamnă blocuri cât mai mari pe suprafețe cât mai mici). Tema razelor solare care ajung sau nu în casă este foarte des abordată când vine vorba de calitatea locuirii din blocurile noi. Detalii
Studiu: 79,91% din populația Sibiului trăiește în zone cu mai puțin spațiu verde decât este recomandat. 56 de vieți ar fi fost salvate anual dacă municipiul Sibiu ar respecta normele recomandate în 2021, legate de poluare, trafic și spațiu verde. Detalii
Bugetare participativă: proiect-pilot pentru un observator de peisaj cultural urban, care să monitorizeze evoluția peisajului urban al municipiului Alba Iulia, în vederea înțelegerii dinamicii și trend-ului urmat de dezvoltarea infrastructurii și a zonelor rezidențiale. Detalii
Castelul de Apa din Drobeta Turnu-Severin a fost transformat in Castelul Artelor, un viitor muzeu si spatiu dedicat expozitiilor, artistilor, ONG-urilor si managerilor culturali. Detalii
● Unde în Sibiu?
